Proposta de

 


 

REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO

 

 


 

Aprovado por unanimidade

 (em xx de xxxxx de 2003 - Acta nº xx)

 

ÂMBITO E APLICABILIDADE

 

Disposições Gerais

 

Artigo 1º

 

O presente REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO é aplicável ao prédio urbano sido na Rua da Pátria, nºs 75 e 77 de policia e Rua Mouzinho Albuquerque nºs 162B e 162C de policia , freguesia e concelho da Nazaré, distrito de Leiria, o edifício de cave e rés-de-chão - ambos com esquerdo, frente e direito -1º e 2º andares ambos com esquerdo e direito - área coberta 139,15m2, é composto por dez fracções autónomas, sendo três no rés-do-chão destinados a comércio, a cave tem três fracções destinadas a arrecadação, e 1º e 2º andares destinados a habitação. Prédio que está descrito na Conservatória do Registo Predial da Nazaré, sob o  nº 01967 / 031291, constituído em propriedade horizontal nos termos da inscrição F-1, titulada por escritura pública em quinze de Abril de mil novecentos e noventa e quatro, lavrada a fls. 84V do Livro C-105A no Cartório Notarial de Nazaré, e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Nazaré sob o artigo 6689 na Repartição de Finanças de Nazaré, a cujo condomínio foi atribuído o nº 901286150 como sendo a Identificação de Entidade Equiparada a Pessoa Colectiva.

 

Artigo 2º

 

As dez fracções a que se refere o artigo anterior, são designadas e identificadas de acordo com a escritura de Constituição de Propriedade Horizontal citada, pelas letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, e J, correspondendo a cada uma, as seguintes percentagens com os correspondentes números de votos:

 

Fracção “A”

Percentagem   5

Votos  5

Cave Esquerda, para arrecadação N.º 77 Cave-E de Policia

Fracção “B”

Percentagem   4

Votos  4

Cave Frente, para arrecadação N.º 77 Cave-F de Policia

Fracção “C”

Percentagem   4

Votos  4

Cave Direita, para arrecadação N.º 77 Cave-D de Policia

Fracção “D”

Percentagem  10

Votos 10

Rés-do-chão Esquerdo, para comércio N.º 75  de Policia

Fracção “E”

Percentagem  15

Votos 15

Rés-do-chão Frente, para comércio n.º 162 B de Policia

Fracção “F”

Percentagem  10

Votos 10

Rés-do-chão Direito, para comércio n.º 162 C de Policia

Fracção “G”

Percentagem  13

Votos 13

Primeiro andar esquerdo, para habitação nº77, 1º Esq.º 

Fracção “H”

Percentagem  13

Votos 13

Primeiro andar direito, para habitação nº77, 1º Dt.º 

Fracção “I”

Percentagem  13

Votos 13

Segundo andar esquerdo, para habitação nº77, 2º Esq.º 

Fracção “J”

Percentagem  13

Votos 13

Segundo andar direito, para habitação nº77, 2º Dt.º

 

Artigo 3º

 

1.      Este regulamento e respectivos anexos que nele se integram, regula e estabelece a utilização dos espaços comuns do edifício identificado nos artigos anteriores, e define os direitos e deveres de todos os condóminos relativamente ao mesmo.

2.      O regulamento aplica-se quer aos actuais condóminos e inquilinos, quer aos futuros condóminos e inquilinos, devendo os contratos futuros quer de compra e venda quer de arrendamento, reproduzi-lo integralmente.

 

Artigo 4º

 

Ao cumprimento do regulamento estão obrigados todos os proprietários e, nas partes que lhes sejam aplicáveis, os arrendatários e os usufrutuários.

 

 

Direitos e Deveres dos Condóminos

 

Artigo 5º

 

1.      Os condóminos têm o direito de usar exclusivamente a sua fracção e de utilizar, em conjunto, as áreas, equipamentos e serviços comuns existentes sem privar os demais, nos termos do presente regulamento, do título constitutivo da propriedade horizontal e da lei.

2.      Cada condómino tem o direito de usufruir, com tranquilidade, sossego e bem-estar, a sua propriedade, não devendo ter que prestar satisfações aos demais condóminos e co-proprietários, desde que não infrinja a lei nem o presente regulamento.

 

Artigo 6º

 

Além das limitações que o título constitutivo da propriedade horizontal impõe, os condóminos e inquilinos não podem:

1.      Praticar quaisquer actos que prejudiquem, dificultem ou obstruam a utilização das restantes fracções e/ou das partes comuns;

2.      Prejudicar directa ou indirectamente os demais condóminos, quer por falta de reparação ou por falta de indispensável adaptação, quer por alterações exteriores não autorizadas, nomeadamente quanto à linha arquitectónica do edifício, o arranjo estético ou a segurança do mesmo, e a insonorização entre fracções;

3.      Destinar a fracção de que é proprietário ou inquilino, a quaisquer usos ofensivos dos bons costumes;

4.      Dar à fracção, em parte ou no seu todo, uso diverso do que lhe é atribuído pelo título constitutivo;

5.      Ocupar por qualquer modo, as partes comuns, excepto se o título constitutivo o previr ou a Assembleia de Condóminos decidir em contrário por votação unânime;

6.      Armazenar nas arrecadações, substâncias ou produtos que ponham em risco a segurança, a higiene e a saúde dos condóminos e inquilinos, bem como não poderão ser utilizadas para alojar pessoas ou animais;

7.      Desrespeitar na utilização da fracção, as disposições legais sobre higiene e salubridade e/ou as razoavelmente exigíveis a um bom nível ambiental;

8.      Produzir ou emitir fumo, fuligens, vapores, cheiros, calor, bem como sons, ruídos, trepidações, vibrações ou quaisquer outros factos semelhantes, que pela sua natureza, permanência ou intensidade, por uso inadequado ou não, possam degradar o bem-estar dos restantes condóminos ou pôr em risco a sua saúde ou a sua segurança;

9.      Perturbar seja de que forma for, a tranquilidade dos demais condóminos, como por exemplo, com vozes alteradas ou gritos, batuques, assobios  e cantares, sons, ritmos e músicas provenientes de aparelhagens ou de instrumentos musicais, sempre susceptíveis de incómodo para os restantes condóminos ou utentes do edifício;

10.  Colocar nas varandas e janelas, objectos que não estejam devidamente resguardados de queda;

11.  Secar roupa, (no exterior do edifício ou em zonas de acesso comum) fora dos locais previamente destinados para esse fim, como é o caso dos estendais;

12.  Colocar roupas ou outros objectos nos estendais, capazes de molhar e/ou estragar, o que porventura houver nos estendais inferiores, assim como não podem com roupas ou objectos, tapar a visibilidade de janelas, varandas ou marquises do piso imediatamente inferior;

13.  Deitar pelas janelas, varandas ou marquises quaisquer detritos, nomeadamente lixo ou pontas de cigarro;

14.  Sacudir tapetes ou outros objectos, sem antes certificarem que o pó, não interferirá com as fracções vizinhas;

15.  Ter animais, que pelo seu número e/ou pelas suas características, possam de alguma maneira incomodar os restantes condóminos ou utentes do prédio ou até a segurança destes;

16.  Usar as partes comuns, como local de recreio ou convívio, ou de molde a que ponham em causa a tranquilidade dos demais;

17.  Colocar ou afixar quaisquer papeis, anúncio ou documento, fora do local (placard) destinado a esse fim, e nos termos deste regulamento;

18.  Colocar ou permitir a colocação em paredes exteriores ou das áreas comuns, tabuletas, anúncios, placas, letreiros ou afins, sem autorização da Administração ou sem autorização da Assembleia de Condóminos;

19.  Manter a porta aberta do prédio sem qualquer justificação, ou abri-la indiscriminadamente a pessoas que lhe são estranhas;

20.  Desrespeitar as decisões que tenham sido legalmente tomadas ou as que venham ainda a ser definidas em Assembleia de Condóminos;

21.  De um modo geral, praticar quaisquer actos que prejudiquem o condomínio e/ou diminua ou retire o direito à personalidade, o direito ao bem-estar, o direito à saúde, o direito à tranquilidade e ao sossego, dos restantes condóminos,  inquilinos e usufrutuários.

 

Artigo 7º

 

Constituem adequadamente obrigações dos condóminos, inquilinos e usufrutuários:

1.      Pagar a contribuição (quota parte) anual que lhe for proporcionalmente exigida, desde que aprovada em Assembleia Geral, no e pelo prazo definido neste regulamento, valor anual que é no mínimo dividido por quatro pagamentos trimestrais, pagos antecipadamente, entre os dias 20 a 30 nos meses de Janeiro, Abril, Julho e Outubro de cada ano civil;

2.      Consideram-se fora de prazo, constituindo-se por isso a dívida em mora, todos os pagamentos que não forem efectuados nos prazos estabelecidos no número imediatamente anterior.

3.      Manter a respectiva fracção e seu equipamento em bom estado de conservação, arranjo, asseio e segurança;

4.      Consentir na execução de obras e reparações necessárias à manutenção do condomínio, bem como efectuar obras na sua fracção autónoma sempre que esteja em causa a integridade, o sossego e o bem-estar, a saúde e/ou a segurança dos restantes condóminos;

5.      Efectuar o pagamento de todas as despesas que, por força deste regulamento, por deliberação da Assembleia de Condóminos ou por imposição legal, venham a ser aprovadas e realizadas e sejam de sua responsabilidade;

6.      Facultar à administração do condomínio a visita ou inspecção da sua fracção, desde que para o efeito, lhe seja solicitado pelo Administrador ou por deliberação em Assembleia de Condóminos, se com base no incumprimento do número seguinte, tal medida se impuser ou justificar;

7.      Informar a administração do condomínio, por escrito, com antecipação e se possível de dez dias, acerca do tipo de obras que por iniciativa própria entenda poder ou dever fazer, descrevendo-as, e indicando a data do seu início, a data previsível da sua conclusão e entre que horas e dias da semana pretende executá-las, tendo sempre em conta as diversas limitações que legalmente e de forma dispersa, possam para o efeito vigorar;

8.      Indemnizar e reparar todos os danos e prejuízos, que possa vir directa ou indirectamente a causar, seja porque motivos forem, quer ao condomínio, quer ao condómino e ou inquilino, quer ainda a terceiros;

9.      Fazer o menor ruído possível nas áreas comuns e de acesso comum do prédio;

10.  Comunicar à Administração, preferencialmente por escrito, todas as anomalias de funcionamento que vier a detectar ou que possam ser de alguma forma previsíveis;

11.  Informar a administração do condomínio, por escrito, acerca da sua residência habitual, sempre que esta seja diferente da descrita no Artº 1º deste regulamento, ou seja, desde que seja ou passe a ser condómino não residente no edifício.

12.  Aos inquilinos e usufrutuários, aplica-se adequadamente, o disposto nos nºs 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9. e 10., deste artigo.

 

Artigo 8º

 

Aos condóminos é garantido:

1.      Em caso de insatisfação com quaisquer actos do administrador, recorrer por escrito e de forma fundamentada, à Assembleia de Condóminos, no prazo de vinte dias após o conhecimento dos referidos actos, devendo para tal, e dentro desse prazo, convocar a Assembleia Extraordinária de Condóminos, desde que os condóminos recorrentes, reunam entre si uma representatividade nunca inferior a uma quarta parte (vinte e cinco por cento) do capital investido no edifício (valor do edifício);

2.      As deliberações da Assembleia de Condóminos contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, são anuláveis de acordo com o nº 1 e seguintes do Artº 1433º do Código Civil;

3.      Todos os demais meios legais, que de forma diversa e dispersa, à sua causa for devidamente aplicável.

 

 

 

 

 

 

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Critérios de eleição, de nomeação e de representatividade

 

Artigo 9º

 

1.      A Administração do condomínio compete a dois administradores, sendo um designado por Administrador Principal e outro designado por Administrador Suplente;

2.      Para efeitos do número anterior, compete à Assembleia de Condóminos designar quem é o Administrador Principal e o Administrador Suplente;

3.      São elegíveis para os cargos previstos no nº 1, todos os condóminos residentes no edifício.

4.      O cargo da Administração é remunerável, em consonância com o que a própria lei admite neste caso, mas condicionado ao previsto neste regulamento e seu Anexo I;

5.      A rotatividade do Administrador Principal, salvo se for aplicado o disposto no nº 8 deste artigo, será feita por andares, cabendo em princípio ao biénio 2001/2002 a um dos dois condóminos das fracções “G” ou “H” (do primeiro andar), ao biénio 2002/2003 a um dos dois condóminos das fracções “A” ou “B” (do segundo andar), ao biénio 2004/2005 a um dos dois condóminos das fracções “C” ou “D” (do terceiro andar), retomando-se para os biénios seguintes e por este critério sucessivo, o modo rotativo para a  nomeação do Administrador Principal;

6.      A nomeação do Administrador Suplente, será feita sem estar sujeita a critérios de rotatividade, devendo contudo ser definida em Assembleia de Condóminos, convocada para o efeito;

7.      O Administrador Suplente tem como função substituir o Administrador Principal, na sua falta ou impedimento que este justificadamente vier a evocar, assim como deverá substituir o Administrador Principal, se este por motivos de férias ou outro motivo, estiver ausente por mais de 20 dias consecutivos.

8.      O mandato de Administração dos condóminos designados por administradores, tem a duração mínima de dois anos, podendo ser ou não renováveis por igual período, desde que a Assembleia de Condóminos delibere objectivamente no sentido da renovação do mandato, bastando para tanto uma maioria simples;

9.      Ao Administrador Principal compete a convocação de Assembleias de Condóminos na qualidade de Presidente das mesmas, bem assim como a condução dos trabalhos e a ordem da e na discussão sobre os assuntos agendados para as Assembleias de Condóminos, enquanto que ao Administrador Suplente compete todo o trabalho de secretariado e/ou de apoio burocrático nessas Assembleias de Condóminos.

10.  A Administração mantém-se em funções, até que seja designada e empossada outra nova Administração, nos termos do presente artigo, sem prejuízo dos demais termos gerais da lei.

11.  A contratação de empresas para ajudarem a administrar o prédio, só pode ser feita, com autorização da Assembleia de Condóminos, convocada expressamente para o efeito, e donde resulte adaptadamente, regras e condições, que aprovadas por unanimidade dos condóminos, obriguem tais empresas a estar sujeitas e vinculadas, podendo envolver alterações ao regulamento e sues anexos, nos demais termos previstos.

 

 

 

 

 

Funções da Administração

 

Artigo 10º

 

A Administração tem, entre outras que venham a ser estipuladas em Assembleia de Condóminos, as seguintes funções:

1.      Convocar a Assembleia de Condóminos, nos termos da lei e nos termos deste regulamento;

2.      Elaborar o orçamento das despesas e receitas previsíveis e relativas a cada ano civil;

3.      Verificar a existência e a validade de seguro de cada fracção, que no mínimo, têm que cobrir o risco de incêndio, cujo capital de risco deverá estar actualizado, caso contrário, a Administração proporá à Assembleia de Condóminos o montante mínimo por fracção do capital a acautelar, devendo celebrar e manter os restantes seguros contra risco de incêndio e que respeitem ao condomínio, nomeadamente às partes comuns do prédio, mas sempre com capitais de risco actualizados;

4.      Cobrar as receitas e efectuar o pagamento das despesas correntes, nos moldes previstos do regulamento e seus anexos;

5.      Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas orçadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos;

6.      Tratar da documentação e de todos os assuntos relativos ao condomínio, quer junto da Conservatória do Registo Predial quer nos demais organismos de administração pública, incluindo órgãos do poder público, organismos policiais e ou judiciais;

7.      Regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum;

8.      Executar as deliberações das Assembleias de Condóminos que não contrárias ao regulamento ou à lei;

9.      Representar o conjunto dos condóminos, perante as autoridades judiciais e administrativas, sempre que para tal, que a Administração ou o condomínio, haja sido devida e legalmente notificado;

10.  Interpor acções em tribunal, em representação do condomínio, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, no âmbito das suas funções ou quando para tal ou por outras diversas exigências legais, for devidamente autorizada e mandatada pela Assembleia de Condóminos;

11.  Velar pelo pontual cumprimento deste regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio, em conformidade com o regulamento e seus anexos;

12.  No cumprimento do nº 7 deste artigo, contratar, suspender e despedir o pessoal responsável pelos serviços de utilidade comum; superintender e coordenar o trabalho destas pessoas ou empresas; e controlar todos os serviços e trabalhos de terceiros que digam respeito ao condomínio;

13.  Prestar anualmente contas à Assembleia de Condóminos, que deve ser exclusiva e expressamente convocada para o efeito, durante o mês de Janeiro de cada ano, de acordo com o regulamento e seus anexos;

14.  Elaborar o registo das contas do condomínio para aprovação da Assembleia de Condóminos e guardar os respectivos documentos que ao condomínio pertençam, atento ao regulamento e seus anexos;

15.  Mobilizar a(s) conta(s) poupança-condomínio e geri-la(s) em conformidade com as decisões deliberadas em Assembleia de Condóminos, sem que alguma vez possa dar uso diferente aos fins para que tais contas foram constituídas;

16.  Emitir declarações por condómino, em Janeiro de cada ano, e na proporcionalidade das suas percentagens, para efeitos de dedução do IRS, relativamente aos montantes de constituição da(s) conta(s) poupança-condomínio que no ano antecedente tiverem sido concretizados;

17.  Afixar em local visível, no átrio da entrada do prédio, as regras respeitantes à segurança do edifício, nomeadamente as de utilização de equipamentos ou áreas de uso comum, e demais informação útil que entenda dever por bem divulgar, atento ao previsto neste regulamento e seus anexos;

18.  Entregar no fim do seu mandato a quem o substituir, toda a documentação, saldos de caixa e saldos bancários do condomínio, todas as chaves de acesso às partes comuns do edifício, bem como todo o suporte informático que possam ter dado origem à sua gestão, incluindo códigos de acesso a ficheiros se os houver, bem como tudo que diga respeito ao condomínio;

 

ASSEMBLEIAS DE CONDÓMINOS

Composição, convocações, quorum, maiorias e recursos

 

Artigo 11º

 

1.      A Assembleia de Condómino é composta exclusivamente por todos os proprietários das fracções autónomas que constituem o edifício, para o efeito identificado nos Artº 1º e 2º deste regulamento.

2.      Haverá dois tipos de Assembleia de Condóminos – a Ordinária e a Extraordinária

3.      A Administração tanto é eleita como exonerada nas Assembleias de Condóminos.

4.      Compete exclusivamente ao Administrador a convocação de Assembleias Ordinárias, também designadas por simples Assembleia de Condóminos.

5.      Compete ao Administrador a convocação de Assembleias Extraordinárias quando por questões inadiáveis e ou de relevante interesse, as entenda dever convocar, assim como também compete aos condóminos convocá-las nos termos deste regulamento e da lei que ao caso for aplicável.

6.      A condução e a presidência das Assembleias, compete nos casos previstos, a quem as convoca.

7.      Os condóminos podem na sua ausência, fazer-se representar por procurador ou por representação simples, nas condições dos números 8. e 9. deste artigo;

8.      No caso de ser representado por procuração, e desse facto faça suficiente prova na Assembleia de Condóminos, devendo para tal entregar fotocópia da procuração, a pessoa que o representar nestas condições, não pode representar mais nenhum condómino;

9.      No caso de optar por representação simples, onde por escrito manifeste tal intenção, identificando a pessoa que o representará, deve desde logo também subscrever Termo de Ratificação, devendo tais documentos serem entregues a quem presida à Assembleia de Condóminos;

10.  Os condóminos que compõem a Administração, por questões mais de princípio do que por outra razão diversa, não deve aceitar ser procurador ou representante simples de nenhum condómino;

11.  Os arrendatários ou usufrutuários de fracções, não podem estar presentes ou intervir nas Assembleias de Condóminos, salvo se a sua presença provar ser na qualidade prevista nos nºs. 8 e 9 deste artigo;

12.  Os arrendatários ou usufrutuários de fracções, assim como terceiros, só poderão estar presentes nas Assembleias, se forem convidados por escrito e com justificada razão, pela Administração, mas sem poderem interferir ou votar, podendo a sua presença estar ou não condicionada, em função da Ordem de Trabalhos agendada e do interesse ou importância que para o condomínio, a sua presença justifique;

 

Artigo 12º

 

1.      Salvo deliberação unânime em contrário, a Assembleia reúne pelo menos, uma vez por ano, durante o mês de Janeiro de cada ano, mediante convocação do Administrador, para discussão e aprovação das contas dos ano transacto e aprovação do orçamento para o ano em curso.

2.      A Assembleia também reunirá extraordinariamente, quando for convocada pelo Administrador ou por condóminos, cujas fracções representem, pelo menos um quarto do valor do edifício, ou ainda, pelos condóminos que pretendam recorrer de actos do administrador, nos termos deste regulamento.

3.      As convocatórias são feitas obrigatoriamente por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência a todos os condóminos.

4.      As convocatórias também são válidas, se forem entregues pessoalmente aos condóminos residentes no edifício, desde que a recepção seja por eles acusada e datada em livro de protocolo ou em impresso próprio que o substitua.

5.      Os condóminos que se recusem a acusar a recepção das convocatórias que pessoalmente lhes queiram entregar, serão neste caso notificados e convocados segundo o determinado no nº 3 deste artigo.

6.      Nas convocatórias é obrigatório fazer-se constar a identidade e qualidade do(s) subscritor(es), além da indicação do dia, hora e local onde se realiza a Assembleia, assim como nela deverá constar a Ordem de Trabalhos correspondente aos temas que se quer abordar e discutir.

7.      Sem prejuízo do disposto no Artº 15º, a convocatória definirá sempre os assuntos cuja deliberação só possa ser aprovada por unanimidade dos votos.

 

Artigo 13º

 

1.      Se à primeira convocação não comparecer o número suficiente de condóminos para se obter quorum e se na convocatória não tiver sido fixada outra hora e/ou outra data para uma segunda convocação, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, e com a mesma Ordem de Trabalhos;

2.      Se houver recurso a uma segunda convocação, a Assembleia deliberará por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do edifício.

3.      As deliberações que necessitem de ser aprovadas por unanimidade dos votos, podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes na Assembleia, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do valor total do edifício e na condição de os condóminos ausentes virem a aprovar as decisões tomadas, nos termos seguintes:

a)      As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta dias;

b)      Os condóminos dispõem de noventa dias, após a recepção da carta referida na alínea anterior, para comunicar à Assembleia de Condóminos, por escrito, o seu assentimento ou a sua discordância;

c)      O silêncio dos condóminos ausentes, decorrido o prazo referido, será considerado como aprovação das deliberações.

 

Artigo 14º

 

Cada condómino tem, na Assembleia, tantos votos quantas as unidades inteiras que correspondem à percentagem da sua fracção, de acordo aliás com o Artº 2º deste regulamento.

 

Artigo 15º

 

As maiorias exigidas, de acordo com os assuntos sujeitos a votação, são as seguintes:

1.      Por Unanimidade – tudo o que disser respeito a alteração do título constitutivo; aprovação do regulamento do condomínio; reconstrução do edifício, em caso de destruição superior a três quartos do seu valor total; actos de disposição das partes comuns do edifício.

2.      Maioria Qualificada, ou seja, dois terços do valor total do edifício – tudo o que disser respeito a obras que constituam inovações; alteração da forma ou critério de comparticipação nos encargos do condomínio;

3.      Maioria Simples – tudo o que disser respeito a todas as deliberações que não as indicadas nos nº 1 e 2 deste artigo.

 

Artigo 16º

 

1.      São obrigatoriamente lavradas actas das Assembleias de Condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas as conduziu, e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

2.      As deliberações devidamente consignadas em acta, são vinculativas tanto para os condóminos como para os titulares de direitos relativos às fracções.

3.      Os litígios entre condóminos ou entre estes e a Administração, serão discutidos e resolvidos pela Assembleia de Condóminos, ouvidas as partes em desacordo. Se ainda assim não for possível resolver os litígios, serão obrigatoriamente resolvidos por arbitragem, devendo os litigantes celebrar oportuna e antecipadamente o respectivo compromisso.

 

DESPESAS E RECEITAS DO CONDOMÍNIO

 

Artigo 17º

 

As despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento e manutenção das partes comuns, bem como a sua gestão, serão suportadas pelos condóminos, através do pagamento periódico de uma quota, em função da percentagem respectiva de cada fracção.

 

Artigo 18º

 

1.      O orçamento anual incluirá verbas destinadas aos custos da gestão do condomínio e de conservação do edifício, que integrarão um fundo obrigatório, designado por Fundo Comum de Reserva.

2.      O orçamento anual, desde que aprovado, vigora apenas para o ano civil a que se reporta.

 

 

Artigo 19º

 

1.      O Fundo Comum de Reserva, destina-se a satisfazer as despesas resultantes de obras de conservação ou de melhoramento que se pretendam introduzir no condomínio.

2.      Cada condómino contribuirá para o Fundo Comum de Reserva com 10% (dez por cento) da sua quota-parte, calculado sobre o montante que lhe compete correspondentemente pagar para cobrir as despesas do condomínio.

3.      A Assembleia de Condóminos poderá vir afixar valores superiores para o Fundo Comum de Reserva, assim como poderá vir a criar outros fundos com objectivos definidos, tais como, por exemplo, para cobrir estritamente despesas com custos e honorários de processos judiciais, ou para cobrir por antevisão custos com uma benfeitoria a designar. Em qualquer caso, será sempre necessário uma maioria qualificada, nas Assembleias que deliberem sobre o aumento ou criação de novos fundos.

4.      O Fundo Comum de Reserva, será depositado obrigatoriamente numa conta poupança-condomínio.

5.      O Fundo Comum de Reserva só será movimentado pela Administração, de acordo com as deliberações da Assembleia de Condóminos ou pelos condóminos autorizados por ela para o efeito.

 

RESPONSABILIDADES E PENALIDADES

 

Artigo 20º

 

1.      A responsabilidade civil por danos provocados pelo imóvel ou por factos que ao condomínio respeitem, será repartida entre os condóminos, segundo a mesma proporção do valor que percentualmente corresponde a cada fracção;

2.      Excluem-se do número anterior, os danos que devam imputar-se a um ou mais condóminos, inquilinos ou usufrutuários, com ou sem origem em fracções autónomas, que responderão pelos danos causados, além do que o regulamento e a lei possa ainda determinar;

3.      O condómino que, directa ou indirectamente, violar as disposições deste regulamento, será responsável pelas perdas e danos que o seu procedimento originar. Este mesmo princípio, aplica-se também a inquilinos e usufrutuários;

4.      O condómino, inquilino ou usufrutuário também será responsabilizado, por procedimentos ou condutas violadoras deste regulamento, mesmo que cometidas por terceiros, nomeadamente elementos do seu agregado familiar, por familiares e/ou amigos seus.

5.      Os condóminos, inquilinos ou usufrutuários serão considerados responsáveis pelos danos causados pelo pessoal que se encontre ao seu serviço.

6.      Os condóminos que constituam a Administração, e que nas funções de administradores agirem, com comprovada negligência, desleixe ou desinteresse, não executando ou não cumprindo devidamente as suas funções para as quais, face à lei e ao regulamento, foram mandatados, e porque são reconhecidamente um órgão executivo, ficam individualmente sujeitos à penalização pecuniária prevista no nº 1 do Artº 21º, nas condições também nele reguladas, sem prejuízo da eventual responsabilização civil que face aos actos cometidos, possa ainda ser admitida.

 

 

 

  Artigo 21º

 

1.      O incumprimento do disposto dos nº 1., 4., 6., 7., e 8., do Artº 7º deste regulamento por períodos superiores a 30 (trinta) dias, determinará o pagamento de uma multa de valor igual a quatro vezes do valor da sua quota trimestral do condomínio.

2.      Os juros moratórios incidentes sobre dívidas de quotas-partes do condomínio, são contados ao mês, desde a data da sua constituição até à data do seu pagamento integral, ou até à data que por decisão judicial venha a ser determinada, mas à taxa máxima permitida por lei durante todo o período que a própria dívida subsistir.

3.      Se o atraso no pagamento da quota trimestral do condomínio ultrapassar os 90 (noventa) dias da data limite, deverá a Administração tomar as previdências necessárias, tendo em vista a cobrança coerciva dos valores em dívida, nomeadamente interpondo competente acção judicial mas individual contra cada condómino incumpridor e faltoso, devendo posteriormente a essa acção judicial requerer à cautela, o arresto penhorável dos bens, que em cada caso concreto se verificar ser o melhor meio de coacção para o pagamento dos valores que o condomínio ainda tiver por receber.

4.      Sem prejuízo dos números anteriores ou dos números seguintes e artigos seguintes, o condómino que vier a ser processado judicialmente, responderá na integra por todos os honorários do(s) advogado(s) que patrocinar(em) em nome do condomínio a acção judicial, contra o condómino devedor e/ou infractor.

5.      O incumprimento das restantes disposições deste regulamento, não incluídas no nº 1 deste artigo, bem como das determinações da Administração que forem tomadas em obediência a este regulamento, obrigará o condómino infractor a indemnizar os restantes condóminos pelos prejuízos sofridos, em montante que deverá ser afixado em Assembleia Extraordinária de Condóminos convocada unicamente para o efeito, e sem prejuízo da eventual responsabilidade civil decorrente do acto motivador, originado e provocado pelo condómino infractor;

6.      As deliberações da Assembleia Extraordinária de Condóminos, que para o efeito do número anterior, vier a ser convocada, terá que reunir uma maioria qualificada, de acordo com o nº 2 do Artº  15º deste regulamento;

7.      Todos os montantes que o condomínio receber nos termos deste artigo, nomeadamente multas e juros, reverterão sem excepção e obrigatoriamente, a título de receita, para o Fundo Comum de Reserva do condomínio.

 

SEGURO OBRIGATÓRIO

 

Artigo 22º

 

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

É facultativo o seguro contra outros riscos, que podem ser subscritos pela Administração, se a esta for dada expressa autorização em Assembleia de Condóminos, nas condições previstas no nº 3 do Artº 15º do regulamento.

 

 

Artigo 23º

 

O seguro contra o risco de incêndio, das fracções autónomas, compete e deve ser celebrado pelos condóminos proprietários de cada fracção. Contudo:

1.      Se os condóminos o não fizerem, dentro do prazo e pelo valor afixado em Assembleia de Condóminos, cabe ao Administrador contratar o seguro, o que neste caso, significa que o condomínio ficará com o direito de reaver dos condóminos  o respectivo prémio, e porque se trata de uma violação ao determinado neste regulamento, o condómino infractor sujeita-se às penalizações adequadamente previstas no Artº 21º;

2.      Para efeitos de determinação da infracção do condómino no contexto deste artigo, considera-se como limite, a data da Assembleia de Condóminos que na sua Ordem de Trabalhos, contiver a exigência de prova do seguro das fracções contra o risco de incêndio;

3.      Caso o condómino se recuse a fazer prova da existência de seguro contra incêndio da sua fracção, a Assembleia de Condóminos que em consonância com o número anterior vier a efectivar-se, obriga-se automaticamente e desde logo a mandatar o Administrador para que e pelas vias da sua própria obrigação, intente imediata acção de regresso das quantias que o condomínio vier a despender, para cobrir os custos do seguro contra o risco de incêndio correspondente à fracção em falta, e sem prejuízo das penalidades previstas no Artº 21º.

4.      Condómino que obrigue ou conduza a Administração aos procedimentos coercivos previstos neste artigo, além do natural agravamento de custos por penalizações aplicáveis a condóminos infractores, não poderá alegar ou reclamar diferenças de custo na cobertura do risco de incêndio da sua fracção, mesmo que venha a exibir posteriormente propostas de seguro mais favoráveis àquela que em obediência do articulado neste artigo, vier a ser celebrada pela a Administração do condomínio, nos termos gerais e já previstos.

 

Artigo 24º

 

1.      É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio, competindo à Assembleia de Condóminos deliberar sobre o seu montante;

2.      Se a Assembleia de Condóminos não aprovar o montante de actualização até 45 dias antes da actualização anual do prémio do seguro, compete ao Administrador efectuá-la, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

 

APLICABILIDADE DO REGULAMENTO A INQUILINOS

 

Artigo 25º

 

Sem prejuízo doutras disposições deste regulamento e de acordo com lei, o condómino que arrende a sua fracção autónoma, deverá incluir, no respectivo contrato, a obrigação de o arrendatário se submeter ao disposto no título constitutivo, ao presente regulamento e às eventuais alterações que venham a ser feitas.

 

Artigo 26º

 

O arrendamento de qualquer fracção autónoma deverá ser dado a conhecer à Administração, por carta registada, constando desta a identidade completa do arrendatário, e qual a finalidade a que se destina a fracção arrendada.

 

Artigo 27º

 

1.      Aos arrendamentos existentes neste condomínio, aplica-se o dever de dar a conhecer à Administração, por carta registada, a identidade completa do actual arrendatário, assim como a indicação da finalidade a que se vem destinando desde o seu início, a fracção arrendada.

2.      Os condóminos cujas fracções se encontrem arrendadas, são responsáveis pela divulgação deste regulamento, assim como das futuras alterações, aos seus arrendatários;

 

DISPOSIÇÕES FINAIS

 

Artigo 28º

 

Nos casos omissos do presente regulamento, regem as disposições aplicáveis do Código Civil e dos Decretos-Lei 268/94 e 269/94, ambos de 25 de Outubro.

 

Artigo 29º

 

O presente regulamento e seus anexos, vigoram imediatamente, após a sua aprovação em Assembleia de Condóminos, convocada unicamente para a sua discussão e aprovação, ou logo após o decurso dos prazos por lei estabelecidos.

 

Artigo 30º

 

Cada condómino receberá posteriormente uma cópia do regulamento aprovado, que passará a fazer parte integrante da acta da Assembleia de Condóminos que o aprovou, devendo o original do regulamento ficar na posse da Administração

 

Artigo 31º

 

As alterações a este regulamento e aos anexos que o integram, só são possíveis mediante convocatória emitida estritamente para este efeito e de acordo com este regulamento, tendo em vista a realização de uma Assembleia Extraordinária de Condóminos, que por sua vez terá que obter uma maioria qualificada, para que as alterações aprovadas produzam efeito.

 

  

 

 

 

 

 

 

ANEXO  I

 

 

REGULAÇÃO ORGÂNICA E ESTRUTURAL DA ADMINISTRAÇÃO

 

 

Sem prejuízo do disposto nos trinta e um artigos e seus itens do Regulamento, este Anexo faz parte integrante do Regulamento, e visa disciplinar ao pormenor os actos da própria Administração, que de forma mais sintetizada se encontram regulados.

 

Pode-se bem entender ainda, que este Anexo, complementa o Regulamento, no que se refere à parte orgânica e estrutural, de como se quer e bem administrar um condomínio, vedando ao mesmo tempo e no que é hoje previsível, actos dúbios ou de dupla interpretação que eventualmente pudessem existir, uniformizando comportamentos e métodos a quem estiver ou venha a ser indigitado para compor a Administração do condomínio.

 

Como parte integrada que é do Regulamento, depois de aprovado em Assembleia de Condóminos no mesmo dia que o Regulamento também for aprovado, só poderá ser alterado nas condições previstas no Artigo 31º do Regulamento do Condomínio.

 

Determina-se por isso que:

 

CONVOCATÓRIAS

 

Artigo 1º - A

 

a)     Ao convocar uma Assembleia de Condóminos, e para que a convocação não se torne avulsa, com destinatário indeterminado, a Administração deve por todos os meios possíveis saber a identidade completa de cada condómino a convocar, já que é obrigatório na convocatória fazer constar essa identificação.

b)     Para tanto, a Administração tem que manter sempre uma lista actualizada de todos os condóminos – residentes ou não no edifício – e no caso dos condóminos não residentes, a morada da residência destes ou do seu representante (procurador).

c)      Complementarmente, nessa lista, a indicação de um meio para um rápido contacto, (telemóvel, telefone fixo, e-mail... ) que em caso de urgência se possa utilizar, será muito útil.

d)     A Administração só pode contudo divulgar os dados dessa lista, com consentimento individual e escrito de cada condómino, ou sem esse consentimento, às autoridades autárquicas, policiais ou judiciais.

e)     Por questões que se prendem com ética e boa-fé, as convocatórias que forem expedidas para convocação de Assembleia de Condóminos, cuja Ordem de Trabalhos, envolva temas sobre “Apresentar e aprovar contas do condomínio”, “Apresentar e submeter a aprovação o Orçamento Anual”, “Proposta de alterações ao Regulamento” e ou até “Proposta para inovação ou benfeitoria de montante significativo”, devem tais convocatórias ser acompanhadas dos documentos, propostas ou orçamentos correspondentes, para que com tempo e adequada reflexão, os condóminos possam no dia dessas Assembleias de Condóminos, discutir e analisar com consciência, dando-lhes também uma maior responsabilização ao seu próprio sentido de voto.

 

ORÇAMENTO ANUAL

 

Artigo 2º - A

 

A criação do orçamento anual a ser submetido todos os anos em Janeiro, é uma peça fundamental de gestão, pelo qual se determina qual o valor da quota-parte que cada condómino terá que pagar. Sendo assim entendido, o orçamento anual tem que ter por base os custos que, rubrica a rubrica, se teve que suportar no ano anterior, podendo haver uma ligeira diferença, que contemple a própria inflação ou alteração de condições de algum prestador de serviços. Porém é obrigatório;

a)     Estabelecer um paralelo visual no orçamento a propor, rubrica a rubrica, para que se tornem fundamentados os valores nele propostos;

b)     Para as rubricas cujos custos são considerados extraordinários, os valores que forem propostos, terão que ser fundamentados ou por propostas ou por noção muito aproximada ao que efectivamente se estimam custar.

c)      Como a Administração é remunerável, o critério que se define para o cálculo da sua remuneração, tendo em conta que a Administração só compete aos condóminos residentes, o seu valor será de 10% (cinquenta por cento) do valor médio praticado por empresas da especialidade e devidamente habilitadas em administrar condomínios.

d)     Os valores pagos a título de remuneração da Administração, revertem na integra e directamente para uma conta poupança-condomínio pertencente a este condomínio, sendo assim mais um reforço ao Fundo Comum de Reserva que por lei é imperativo existir.

e)     É imperativo separar e até evidenciar no orçamento a propor, dois tipos de custos. Um englobando todas as rubricas que indistintamente a todos os condóminos pertença suprir, e outro, na parte que falte, as rubricas que só devem dizer respeito às seis fracções habitacionais do prédio, por exemplo e nomeadamente, gastos orçados para a limpeza, substituição de lâmpadas da escada, água e electricidade, de entre outros custos donde clara e objectivamente, as seis fracções habitacionais retiram exclusiva e directamente proveito.

f)       Custos orçados para benfeitorias, devem ao ser propostos, ser acompanhados de pelo menos três propostas de forma a que em Assembleia de Condóminos, possa melhor e em consciência avaliar e decidir.

g)     Sem orçamento anual aprovado pela Assembleia de Condóminos, a Administração não está autorizada a receber dinheiro dos condóminos a título das suas quotas-partes do condomínio, nem mesmo com base nos montantes praticados no ano anterior, nem a aplicar sanções que eventualmente seriam de cobrar por atrasos no pagamento das mesmas, como também não está autorizado a despender verbas, que pela mesma razão não estão autorizadas a serem pagas.

h)     A aprovação do orçamento legitima a Administração a gastar até ao montante orçado por rubricas, os valores aprovados, mas também lhe concede a flexibilização necessária para sem ultrapassar no conjunto dos gastos aprovados, o pagamento a mais de uma determinada rubrica, por compensação de gasto inferior de outra ou de outras rubricas.

i)       A aprovação do orçamento legitima ainda a Administração a poder ultrapassar os custos gerais previstos, até mais 10% (dez por cento) desde que a Administração justifique, acto imediato, e por comunicado escrito remetido a todos os condóminos, tal necessidade.

j)       Para efeitos da alínea anterior, a Administração pode recorrer ao saldo das disponibilidades financeiras de curto prazo (saldo de caixa e/ou depósito à ordem bancário) materializados pelo acumulado de anos anteriores.

k)     Para minimizar inconvenientes de ordem financeira, provocados por créditos que o condomínio detenha sobre condóminos devedores, e desde que o seu valor global, não exceda 25% (vinte e cinco por cento) do valor do orçamento aprovado, a Administração está autorizada a recorrer-se das mesmas disponibilidades financeiras de curto prazo (saldo de caixa e/ou depósito à ordem bancário) materializados pelo acumulado de anos anteriores.

l)       Mas se, e para efeitos da alínea anterior, esse montante exceder os 25% previstos, deve a Administração convocar uma Assembleia Extraordinária de Condóminos, devendo nela propor soluções financeiras que podem ir desde uma autorização especial que vá além do limite previsto para utilizar os recursos financeiros acumulados, como pode ainda vir a propor a criação de um fundo próprio e a ser suportado por todos os condóminos, nas condições que estes vierem superiormente a deliberar.

 

SEGUROS

 

Artigo 3º - A

 

A Administração não tem por força da sua própria obrigação, que andar atrás de nenhum condómino, para saber se este tem o seu seguro em dia ou não, ou se até está ou não actualizado, porque é ao condómino que compete em primeiro lugar, preocupar-se com a sua própria propriedade Mas compete à Administração fiscalizar.

 

Sem prejuízo doutras normas regulamentadas ou do que por lei é exigível, compete ainda à Administração:

a)     Esperar até ao último dia de Abril de cada ano, que os condóminos lhe entreguem fotocópias ou lhe exibam documento comprovativo, de que o seu seguro contra o risco de incêndio, está em dia e actualizado.

b)     Findo o prazo indicado na alínea anterior, o ou os condóminos que não apresentaram prova da existência do seu seguro contra o risco de incêndio, sujeitam-se aos custos que dessa falta de cumprimento resultar, e que está superiormente determinado quer por lei quer pelo próprio regulamento.

c)      Proceder de imediato à celebração dos seguros em falta ou não provados existirem, pelo que dispõem de 30 (trinta) dias para tal, sob pena se o não fizer, de ser penalizada segundo o preceito do nº 6 do Artº 20º, além da responsabilização que civilmente lhe pertença, caso venha a haver danos ou prejuízos não cobertos pelo seguro obrigatório.

 

CONTAS BANCÁRIAS

 

Artigo 4º - A

 

Só estão autorizados a movimentar as contas bancários que o condomínio detiver, os condóminos que constituem a Administração em exercício, ou seja, o condómino Administrador Principal e o condómino Administrador Suplemente.

 

RECEITAS E DESPESAS

 

Artigo 5º - A

 

A Administração, desde que o orçamento anual seja aprovado, está automaticamente legitimada para cobrar aos condóminos as suas quotas-partes bem como proceder aos pagamentos cíclicos ou pontuais que nesse orçamento tiverem sido admitidos.

 

Mas a Administração não tem que andar atrás de ninguém para receber o que aos condóminos, por mutuo próprio, compete pagar. Assim:

a)     Compete à Administração, estabelecer o horário e/ou o meio preferido, e disso informar os restantes condóminos, para que eles possam dar cumprimento das suas obrigações, nos prazos estabelecidos no nº 1 do Artº 7º deste regulamento.

b)     Em princípio é de toda a conveniência, que os condóminos utilizem sempre e como meio de pagamento das suas quotas-partes, cheque cruzado e devidamente endossado à “Administração do Condomínio doPrédio sito na Rua da Pátria, n: 77 ”, devendo na traseira do cheque indicar a sua fracção e o período a que se reporta esse pagamento.

c)      A Administração é obrigada a depositar, na(s) conta(s) bancária(s) que em nome do condomínio estiverem em uso, e integralmente, todas as verbas que receber, sejam elas oriundas das quotas-partes dos condóminos, sejam elas recebidas a título de multas ou juros, sejam elas recebidas por qualquer outro título.

d)     As despesas que a Administração vier a pagar, desde que para tal esteja autorizada, deverão ser sempre documentadas, nas condições que a lei exige.

e)     Os valores que a Administração pagar, sem suporte documental, não são aceites na apresentação de contas, não sendo por isso imputáveis ao condomínio, mas aos condóminos que exercem o cargo de administradores.

f)       À Administração exige-se que toda a documentação deve ser mantida em bom estado de conservação e ordenadamente arquivada, segundo os métodos tradicionalmente exigidos por lei.

 

  

ACTAS DAS ASSEMBLEIAS

 

Artigo 6º - A

 

As Actas das Assembleias de Condóminos, são uma peça importantíssima na orgânica de um qualquer condomínio. Por elas, dependendo sempre da capacidade maior ou menor de quem as redige, e dos próprios temas abordados nas reuniões. Actas há, podendo parecer simplistas demais, enquanto outras transcrevem preciosismos aparentemente escusados ou irrelevantes. Que se saiba, não há regra pormenorizadamente definida, estatuída até por lei, que obrigue a um meio termo, quanto ao método ou à forma, de se resumir e redigir o que nas Assembleias de Condóminos se possa passar.

 

Mas há regras básicas estatuídas por lei, que obrigam a que nas actas se faça constar, aquilo que é no fundo, o máximo revelador da intenção e vontade que cada um expressou e votou, de forma a que, no conjunto possamos perceber o que foi deliberado e aprovado, o que foi recusado e reprovado, se houve unanimidade ou simples maioria, até porque è face a estas conclusões, que se pode depreender o que é válido ou legítimo, do que é ilegal e ou violador.

 

Daí que se pense, que é útil fazer constar neste regulamento, pormenores que obrigatoriamente têm que constar nas actas deste condomínio.

 

Assim, nas actas devem obrigatoriamente constar:

a)     A identificação completa do condomínio

b)     A identificação de quem preside aos trabalhos

c)      O local e a hora a que se deu início os trabalhos agendados

d)     A identificação dos presentes, ou em alternativa, a junção de uma lista de presenças, devidamente assinada pelos presentes

e)     A representatividade do capital, que compareceu, e a indicação do quorum obtido

f)       A transcrição da Ordem de Trabalhos, para a qual foi convocada a Assembleia

g)     As propostas apresentadas, o que for dito quando for solicitado menção expressa em acta

h)     Os resultados quer a favor, contra ou as abstenções, indicando sempre o correspondente nº de votos

i)       A hora de encerramento dos trabalhos

j)       Os trâmites finais de encerramento de acta

k)     As assinaturas, de quem redigiu e de quem esteve presente

 

  

Artigo 7º - A

 

a)     A Administração é obrigada a extrair cópia das Actas, e distribuir por cada condómino um exemplar dessa cópia. É livre optar por uma transcrição ou por fotocópia do próprio livro de actas do condomínio. Num caso ou noutro, a Administração é obrigada a autenticá-la.

b)     O prazo estabelecido, para o cumprimento da alínea anterior, é de 30 (trinta) dias.

c)      Aos condóminos residentes, pode-se optar pelo método de entrega pessoal dessa cópia, obedecendo ao mesmo método, como se de convocatórias se tratasse, de acordo com o nº 4 do Artº 12º deste regulamento.

d)     Condómino residente que se recuse a acusar a recepção da entrega por mão própria, da cópia da acta, a ele deverá obrigatoriamente ser enviada por carta sob registo com aviso de recepção.

e)     Aos condóminos não residentes e aos condóminos mesmo que residentes, mas que não compareceram na Assembleia de Condóminos a que a acta se refira, a cópia desta é obrigatoriamente enviada por carta sob registo e com aviso de recepção.

f)       O não rigoroso cumprimento por parte da Administração, do regulado nas alíneas anteriores deste artigo, pode comprometer seriamente as deliberações da Assembleia de Condóminos, pelo que, a Administração sujeita-se às demais consequências derivadas do seu incumprimento das suas obrigações, nos termos  do nº 6 do Artº 20º deste regulamento.

 

 

AFIXAÇÃO DA IDENTIDADE DA ADMINISTRAÇÃO

 

Artigo 8º - A

 

É obrigatório (até pela própria lei) que no átrio da entrada do prédio seja afixado a identidade completa dos condóminos que façam parte da Administração. Identidade que é composta pela indicação do nome, fracção e andar, sendo facultativo no entanto a indicação de um telefone, que se reconhece também poder ser útil.

 

A inexistência de um placard, nesse local nos dias de hoje, obriga a que este procedimento só seja aplicável à Administração, nos 60 (sessenta) dias imediatamente seguintes à data da aprovação do orçamento que contemple a verba destinada à aquisição e montagem desse mesmo placard.

 

MEIOS E MÉTODOS DE ESCRITURAÇÃO E DE REGISTO

 

Artigo 9º - A

 

a)     A Administração é livre em escolher o meio,  pelo qual se decida utilizar, para dar estrito cumprimento às inevitáveis obrigações burocráticas, como as de escrituração e ou as de registo, que de acordo com a lei e com o regulamento, se obriga a executar.

b)     A Administração pode optar no entanto, pelo meio mais tradicional (escrituração e registo manualmente em livros) ou pelo meio informático.

c)      Seja qual for o meio porque vier a optar para a gestão do biénio para que foi mandatada, a Administração obriga-se sempre a manter em bom estado de conservação e ordenação, todos os livros, registos e demais documentação, que relativo a anos transactos, lhes tenham sido confiados desde o dia que assumiu o cargo até ao último dia em que legitimamente o exerceu.

d)     Independentemente do meio que a Administração vier a adoptar, e no caso de ser o informático, o Livro de Actas é o único meio de registo manual, que imperativamente existirá sempre, e só nele se deve ou pode redigir todas as Actas das Assembleias de Condóminos deste condomínio, sendo por isso vedada a hipótese de haverem ou poderem ser evocadas actas avulsas ou até desconhecidas, em relação àquele que é, o único registo válido para tal fim, neste condomínio.

 

Artigo 10º - A

 

Se o meio escolhido for o mais tradicional, a Administração e por obrigação limita-se a manter, alguns critérios até então praticados, pelas administrações antecedentes, atenta no entanto às imposições deste regulamento e anexos. Até porque ao que consta, não sofreram qualquer crítica ou reparo, de forma a que agora tenha de ser melhor regulado. Mas também é certo que, a inexistência de um regulamento, até à posse da actual Administração, acabava de alguma forma, por poder abarcar faltas de alguns detalhes ou pormenores, precisamente por não serem adequadamente exigidos.

 

Artigo 11º - A

 

Mas se o meio escolhido for o informático, sem prejuízo do nº 18 do Artº 10º, a Administração no estrito cumprimento deste regulamento e anexos, é obrigada por forma impressa a:

a)     Descriminar a natureza inequívoca, das origens quer das receitas quer das despesas, num impresso denominado “Extracto dos Movimentos de Caixa”;

b)     Descriminar a natureza inequívoca, das origens dos depósitos e da emissão de cheques ou ordens de pagamento e/ou de transferência, por cada conta bancária, num impresso comum denominado “Extracto de Movimentos dos Bancos”;

c)      Manter ordenada e sequencialmente em arquivo e em papel, cópias de todas as informações divulgadas ao condomínio e aos condóminos, cópia de todos os telefax que hajam sido enviados em nome do condomínio, cópia de todas as cartas, convocatórias e respectivos anexos que tenham sido expedidas durante todo o seu mandato; cópias de todos os recibos que haja emitido; cópia do regulamento e seus anexos; cópia de todas as propostas que por iniciativa própria haja apresentado; cópia dos orçamentos propostos às Assembleias de Condóminos; cópias dos impressos que comprovem a recepção das entregas por mão própria de convocatórias, cópias das actas, e demais documentos que por tal meio tenham sido divulgados e entregues pessoalmente; cópia da lista actualizada de condóminos e seus contactos; cópia dos documentos que durante o seu mandato possa ter afixado no placard informativo do condomínio.

d)     Manter junto às cópias dos documentos enviados por correio sob registo e com aviso de recepção, ou colados no seu verso ou agrafados, os talões desses registos e os avisos de recepção que tenham sido devolvidos:

 

Artigo 12º - A

 

Os ficheiros que a Administração vier a criar, incluindo logotipos, imagens, e demais componentes que deles façam parte, e desde que destinados exclusivamente à gestão do condomínio e em obediência às exigências do regulamento e da lei, são automaticamente propriedade do condomínio, sem qualquer espécie de reserva ou de direitos sejam de que espécie for, nomeadamente os de autor, porque se entende que a livre opção que é dada à Administração, esta ao decidir-se pelo meio informático, está com rigor e de igual modo comprometida a facultar sempre a possibilidade de também ela poder ser fiscalizada, pelos mesmos meios e com iguais recursos.

 

Artigo 13º - A

 

A Administração pode codificar, por questões de segurança e de sigilo, os ficheiros que criar, no caso de optar pelo meio de gestão informático. E para sua própria salvaguarda, pode ter codificados, esses mesmo ficheiros contra escrita ou alterações. Mas a Administração é obrigada a facultar, caso assim aja, todos os códigos de acesso a todos os ficheiros necessários, que possam estar protegidas contra leitura ou visualização do seu conteúdo.

  

 

Artigo 14º - A

 

A recusa no livre acesso aos ficheiros informáticos que ao condomínio assim pertençam, equivalem com dolo à usurpação de propriedade alheia, acto sempre censurável, e que pode ter implicações criminalmente condenáveis. 

 

MÉTODOS DE INFORMAÇÃO

 

Artigo 15º - A

 

A Administração dispõe de vários mecanismos, quanto ao dever de informar os condóminos, sobre tudo o que se relacione com o condomínio. Mas tem particularmente obrigação de periodicamente fazer, nos seguintes moldes:

a)     Emitir notas informativas, individualizadas, onde deve salientar a evolução dos custos e das receitas, pelo menos de seis em seis meses, devendo nelas acrescentar ou salientar as razões que possam estar subjacentes a qualquer anormalidade que  possa existir.

b)     De forma mais sintetizada ou não, deverá de três em três meses, afixar no placard próprio para o efeito, a evolução dos custos e receitas, quer pelo método de dados numéricos, quer por gráficos, quer por ambos.

c)      Se atrasos de pagamentos houver, a Administração não se pode coibir de os indicar, nem deve estar limitada ou impossibilitada de o fazer, assumindo sempre a responsabilidade, caso aponte ou evoque razões que não correspondam à verdade dos factos divulgados.

 

Artigo 16º - A

 

A Internet, é outro meio pelo qual a informação sobre o condomínio, se pode processar. Fica por isso e desde já, determinado o seguinte:

a)     A Administração, mediante projecto que queira desenvolver e apresentar em Assembleia de Condóminos, pode e em paralelo optar por mais este meio de fazer chegar todas as informações sobre o condomínio.

b)     Mas não pode, de forma alguma, divulgar identidades dos condóminos, arrendatários e ou usufrutuários, moradas ou telefones, nem publicar documentação que directa ou indirectamente, possam quebrar o sigilo dos mesmos.

c)      Sob proposta da Administração, a Assembleia pode decidir por maioria simples, um projecto desta natureza, mas não pode, a não ser por unanimidade de todos os condóminos, desrespeitar as alíneas a) e b) deste artigo.

 

PRINCÍPIOS DE MODERABILIDADE E CONSENSO

 

Artigo 17º - A

 

A Administração é um órgão executivo de tudo o que os condóminos decidem em assembleia, tendo em conta o regulamento e a própria lei.

Nessas funções, a Administração não deve ser entendida como “o polícia” do condomínio.

A moderação é pois palavra de ordem, a estar presente em todos os actos directamente ligados às funções da Administração, sem que tal signifique ou resulte, incumprimento de prazos, desobrigações ou falta de determinação na execução das suas estritas funções, de que de resto, terá sempre que prestar contas.

A Administração também não é “a servente de limpeza” ou “pau para toda a obra”.

No uso da liberdade que o regulamento, a lei e os condóminos lhe concedem, deve a Administração agir com contenção, moderação, respeito pelos demais, mas sempre determinada em executar todas as suas funções para as quais está inequivocamente indigitada.

Na Administração, os condóminos depositam a sua confiança, crentes numa capaz e eficaz gestão dos seus próprios interesses. Desiludi-los ou provar-lhes o contrário dessa expectativa, é o mesmo que pôr “um barco à deriva”, onde facilmente todos “remarão” sem sentido e sem alcance a um bom “porto de abrigo”.

E aí, somos todos nós que perdemos, são os nossos interesses que serão prejudicados.

A Administração é por isso obrigada a estar atenta a estes simples princípios, procurando prestar a melhor atenção e apoio, às críticas, às sugestões ou às queixas, que com toda a legitimidade, os condóminos entendam também com respeito, dever-lhe fazer.

Se todos, ao aprovar um regulamento, também queremos dizer e provar, que queremos e sabemos estar organizados, o primeiro órgão representativo dessa imagem, é sem dúvida a Administração.

 

OMISSÕES E ACTUALIZAÇÃO JURÍDICA DO REGULAMENTO E ANEXOS

 

Artigo 18º - A

 

Os casos omisso ao presente regulamento e anexos, serão regulados pela legislação em vigor, e no caso desta vir no futuro a ser revista e produzir alterações, se essas alterações forem no sentido contrário ao agora estabelecido, a adaptação deste regulamento é automático por forma a nunca colidir com a legislação que vier a ser produzida, mas se por outro lado, o futuro legislativo vier a criar outras exigências, métodos ou regras, que não estejam devidamente previstas neste regulamento, sobretudo no que respeite ao regime da propriedade horizontal, tal diploma passará a prevalecer, sem a imediata necessidade de alterar este regulamento, que assim é autonomamente actualizado.

 

Data da aprovação do Regulamento do Condomínio 

XX de Março de 2003 (Acta nº XX)

 

     REGULAMENTO - Aprovado por unanimidade